عضویت ورود

مشاوره تلفنی 09111390225

اینستاگرام

واتساپ

استان گیلان-رشت-خیابان معلم-بعد از استانداری-بن بست معلم-ساختمان ایران-طبقه ۲-واحد ۴

گزارش وجود اشتباه در این متن

نظریه مشورتی شماره 7/1403/269 اداره کل حقوقی قوه قضاییه مورخ 1403/08/08 نظریات مشورتی قوه قضائیه

شماره نظریه : 7/1403/269
شماره پرونده : 1403-29/1-269ح
تاریخ نظریه : 1403/08/08

استعلام :
همان‌گونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که قانون‌گذار وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 برای مستأجر با توجه به مدتی که ملک در اجاره وی است و با لحاظ نوع فعالیت و همچنین میزان رونقی که به محل کسب و پیشه داده است، در نظر گرفته است. همچنین به موجب ماده 4 قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و وجود شرایط قانونی، دادگاه اجاره‌بها را به قیمت عادله روز از طریق کارشناسی تعیین می‌کند. با توجه به توضیحات پیش‌گفته خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: 1- با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تعیین اجاره‌بها در قراردادهای مشمول این قانون بر چه مبنایی است؟ توضیح آنکه، وفق ماده 4 قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و وجود شرایط دادگاه باید اجاره را به قیمت عادله روز از طریق کارشناس تعیین کند؛ در حالی که در عمل کارشناسان مبلغ بسیار ناچیزی تعیین می‌کنند و رویه قضایی نیز بر همین مبنا استوار است. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟ آیا حکم مربوط به تعدیل اجاره‌بها با توجه به مقررات ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 قطعی است و یا آنکه با تصویب قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1356 قابل اعتراض است؟ 2- کارشناس در تعیین مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت چه معیارهایی را باید در نظر بگیرد؟ توضیح آنکه، کارشناسان در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان این حق در نظر می‌گیرند و مدت زمان فعالیت مستأجر، نوع فعالیت و میزان موفقیت مستأجر در رونق محل مورد اجاره را در نظر نمی‌گیرند و برای مستأجرینی که در فعالیت خود و رونق محل کسب ضعیف و یا قوی بوده‌اند، درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در نظر می‌گیرند. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
- اولاً، با عنایت به ماده 4 اصلاحی (1358) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین می‌کند. ثانیاً، به موجب بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، رسیدگی و صدور رأی در خصوص تعدیل اجاره‌‌بها در صلاحیت دادگاه صلح است که مطابق بند «پ» تبصره 5 این ماده، رأی صادره راجع به تعدیل اجاره‌بها، قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است. 2- با عنایت به عدم تصویب آیین¬نامه اجرایی ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و فقدان معیار قانونی دقیقی پیرامون تشخیص و تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت و با لحاظ معیارهای مذکور در ماده 11 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 و رویه عملی کارشناسان رسمی دادگستری، در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی، مواردی چون طول مدت اشتغال مستأجر به کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده، میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستأجر است و نوع کسب یا پیشه یا تجارت، نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن و مخارجی که مستأجر در آماده کردن محل؛ از جمله از حیث قفسه‌بندی و تزئینات داخلی متحمل شده است، ملاک محاسـبه قرار می‌گیـرد. در هر صورت برخلاف آنـچه در فرض استعلام آمده است، تعیین درصدی از قیمت ملک در مقام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت فاقد وجاهت قانونی است

اولین

قبلی

بعدی

آخرین

ثبت ارتباط موضوعات

موضوع

ثبت ارتباط قوانین

قانون

جزئیات قانون

رای وحدت رویه شماره 224 مورخ 1323/07/27 آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور

بسمه تعالی
رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
برطبق ماده 48 قانون امور حسبی امور قیمومت نسبت به محجوری که اقامتگاه او در ایران است با دادگاه شهرستانی است که اقامتگاه محجور در حوزه آن می باشد. بنابراین مرجع تعیین قیم برای صغیر مقیم ایران دادگاه شهرستانی است که اقامتگاه صغیر در حوزه آن باشد اعم از اینکه اقامتگاه پدرصغیر که فوت شده در آنجا بوده یا نبوده است.
هیات عمومی دیوان عالی کشور

ثبت ارتباط توضیحات

ردیف

توضیحات

منبع

نحوه نمایش

نمایش برای همه

نمایش برای من